di Gabriella Orsi

La durata minima del contratto di locazione “a canone libero” è predeterminata dall’art. 2, co. 1, della l. n. 431/98 in anni quattro, decorsi i quali il contratto si rinnova automaticamente per un ulteriore periodo di anni quattro (4+4). Una deroga alla durata del contratto di locazione è stabilita dallo stesso art. 2, co. 1, essa ricorre nell’ipotesi in cui il locatore intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3 l. n. 431/98, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3. Pertanto, sussistendo uno dei motivi tassativamente indicati dall’art. 3, co. 1, l. cit., il locatore può impedire che avvenga tacitamente la rinnovazione del contratto alla prima scadenza dandone comunicazione al conduttore – a pena di decadenza – almeno sei mesi prima della scadenza dei primi 4 anni, in caso contrario, essa si considera giunta tardivamente e ha l’effetto di produrre la cessazione del contratto per la scadenza successiva. Nella comunicazione di disdetta il locatore deve dichiarare la volontà di riottenere la disponibilità dell’immobile, specificare – a pena di nullità – su quali motivi essa sia fondata e indicare la data entro la quale il conduttore deve rilasciare l’immobile. Il conduttore è tutelato dalla legge speciale, la quale prevede che: se il locatore ha ottenuto la disponibilità dell’immobile attraverso l’illegittimo esercizio della facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al risarcimento di tutti i danni subiti in conseguenza del rilascio dell’immobile, il cui ammontare è predeterminato dalla legge in 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito (art. 3, co. 3), salvo la prova del maggior danno; se il locatore non attua nei termini di legge l’intento alla base del motivo di diniego di rinnovo del contratto, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni del contratto disdettato (art. 3, co. 5) o, in alternativa, al risarcimento del danno (art. 3, co. 3).

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