Condominio: la comunicazione del verbale assembleare
Gabriella Orsi – Avvocato
In materia di comunicazione del verbale assembleare, la riforma del condominio – legge n. 220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013 – mantiene sostanzialmente la portata precettiva dell’art. 1137 c.c. che, al co. 2, c.c. dispone: “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti” (la previgente formulazione legislativa dell’art. 1137c.c. al co. 3 prevedeva che: “Il ricorso deve essere proposto sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti”. Decorso il termine perentorio di trenta giorni, la validità della deliberazione non potrebbe più essere messa in discussione, ciò al fine di evitare il rischio che attraverso impugnazioni tardive possa recarsi pregiudizio alla certezza dei rapporti giuridici in campo condominiale e all’affidamento che i condomini e i terzi hanno riposto sulla validità della deliberazione. Il termine perentorio decorre dalla data della “deliberazione” per i dissenzienti e gli astenuti, e dalla data di “comunicazione” per gli assenti alla riunione, ovvero quei condomini che non hanno partecipato, neanche per delega, alla riunione in cui è stata adottata la deliberazione.
Ciò premesso, allora si coglie la funzione e ratio dell’obbligo di comunicazione della deliberazione ai condomini “assenti”, in quanto obbligo strumentale a soddisfare la necessità di conoscenza di un atto vincolante per tutti i partecipanti al condominio – che ne restano impegnati ex art. 1137, co. 1, c.c. –, nonché a garantire la possibilità di contestare la deliberazione assunta, se pregiudizievole per i propri interessi. Come precisato dalla giurisprudenza, la predetta comunicazione va effettuata anche nei confronti del condomino che si sia allontanato dall’assemblea, prima dell’adozione della deliberazione, perché in relazione a tale parte della riunione va considerato “assente”, sempre che non abbia delegato un condomino presente, incaricandolo di votare in sua vece.
L’organo deputato alla comunicazione è l’amministratore che non solo è tenuto a portare ad esecuzione la volontà assembleare espressa attraverso le deliberazioni, ma deve comunicarla agli assenti. Al riguardo si evidenzia che l’art. 1137 c.c. non prescrive alcuna forma particolare per la comunicazione idonea a far decorrere il termine per l’impugnazione della deliberazione, anche se nella prassi sono state individuate tre forme di comunicazione: consegna a mano, con sottoscrizione di ricevuta; invio per raccomandata; notifica tramite ufficiale giudiziario. In ordine alla prova, l’onere di dimostrare l’avvenuta comunicazione del verbale assembleare spetta al condominio.
Infine, è opportuno evidenziare che la mancanza o l’irregolarità della comunicazione al condomino assente non sono suscettibili di inficiare la validità della deliberazione, ma rilevano soltanto in relazione al decorso del termine per la relativa impugnazione, ciò in quanto la comunicazione è atto estraneo al procedimento formativo della volontà collegiale ed è preordinato soltanto a dare notizia agli assenti del contenuto della deliberazione.
